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    近年來，房地產業一直受到舉國關注。去年，由于供求結構失衡和房價暴漲，國務院在3月26日發出《關于切實穩定住房價格的通知》的基礎上，于4月27日再次提出八條措施調控房地產市場。有學者認為，要改變國內房地產格局，住房制度改革必須兩條腿走路。一是繼續培育健康的房地產市場，使其提供品質可靠、價格合理的商品房；二是讓政府承擔其應有的義務，建設一大批福利住房，提供給老百姓租賃。這種觀點無疑正確，但缺乏新意。

    事實上，早在1998年7月，國務院就曾下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出對不同收入家庭實行不同的住房供應政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用房；其他高收入家庭購買、租賃市場價商品住房。國務院建設部《建設事業“十五計劃綱要”》也明確提出要“加大政策支持力度，建立較為完善的適應不同地區、不同收入家庭支持能力的住房保障，形成商品房、經濟適用房、廉租住房合理供應比例的供應體系”。2004年3月1日正式施行的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》則規定地方人民政府應當在國家統一政策指導下，根據當地經濟社會發展的實際情況，因地制宜，建立城鎮最低收入家庭廉租住房制度，并提出廉租住房制度建設堅持以財政預算安排為主，多渠道籌措資金。鑒于去年以來房地產業存在的問題仍然有待進一步解決，今年的政府工作報告在這方面論述得更為具體，提出“要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發，重點發展普通商品房和經濟適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度”。

    顯然，問題并非中央及有關部門在住房制度改革方面缺乏遠見和思路，關鍵在于貫徹落實！既然如此，不妨可以考慮以立法的形式明確中央及地方政府在解決居民住房需求、尤其是經濟適用房和廉租房建設及供應方面的責任和義務以及實施的具體目標和計劃。

    當前的房地產市場已經積累了許多結構性的矛盾，單純依靠調控市場和引導非國有房地產企業恐怕無法實現上述政策目標，因而政府重新介入房地產市場，以適量的公有住宅調節和完善供給結構，進而調控市場顯得十分必要。根據世界銀行及一些學者的研究，在城市化高速發展的初期，日本、韓國，甚至戰后重建時期的歐洲，政府均曾大規模介入公共住宅建設與供應。日本在1955年～1975年間，主要是依靠公有住宅建設，1975年后，民間資金建設才開始逐步取而代之。上世紀六七十年代，我國香港和新加坡都開始了前所未有的公共房屋建設，即使到了上世紀90年代，香港這類住宅仍然高達50%以上，新加坡更是高達87%。英美在戰后也以不同的形式介入住宅建設和房地產市場。

    就解決中低收入家庭住房需求而言，政府以大量公有住宅重新介入房地產市場尤為重要。以廉租房建設為例，目前仍處于起步階段，資金渠道不落實、不穩定，保障方式不完善，覆蓋范圍比較小，地區間進展不平衡。有研究顯示，北京市在2001年啟動廉租房制度以來，截至2003年，已經進行了5次搖號選戶，通過“實物配租”和“租金補貼”等形式解決了998戶困難家庭的住房問題，但同期北京市符合申請廉租房條件的家庭只占有同樣住房需求家庭的1/10。各地經濟適用房建設也面臨類似的問題。考慮到全國其他地區的經濟發展以及地方政府的財政收入現狀，我國經濟適用房和廉租住房制度建設仍然任重道遠。單純以財政預算安排無疑難以滿足需求，如何拓寬資金渠道，形成可持續發展機制顯然是迫切需要解決的問題。當前可行的途徑之一是從一級土地“招拍掛”出讓收入中劃撥一定比例補充到經濟適用房和廉租房建設基金中去。經濟適用房和廉租房建設以及供應雖然主要是地方政府的責任，但中央政府也應當有所投入，可以考慮從土地出讓收入上繳中央政府的部分中適當返回，地方政府在這方面表現越好，返回比例可以越多，以鼓勵和推動這項工作。這樣做的好處在于，當某地區房地產價格上漲時，土地轉讓收入也會相應增加，依比例劃撥到經濟適用房和廉租房建設基金的收入也會越多，從而增加相應的公有住宅供應。發行專項債券也是可行之道，有助于拓寬企業和居民投資以及經濟適用房和廉租房建設融資渠道。這樣，一方面可以擴大經濟適用房和廉租房的覆蓋面，使得低收入群體得以分享經濟增長的成果；另一方面對穩定或平抑房價也會起到積極的作用。